Succession immobiliere : calcul des droits et abattements

La transmission d'un bien immobilier par succession declenche des droits a payer a l'Etat, calcules sur la valeur du bien apres application d'abattements. Ces droits sont definis par les articles 777 et suivants du CGI et restent l'une des principales sources de fiscalite immobiliere en France.

Le calcul s'effectue en plusieurs etapes : evaluation du bien (valeur venale au jour du deces, comparable a la valeur fonciere de marche), deduction du passif eventuel (credit immobilier en cours), application de l'abattement fiscal selon le lien de parente, puis taxation au bareme progressif.

Abattements selon le lien de parente

Conjoint survivant et partenaire de PACS : exoneration totale depuis la loi TEPA de 2007. Enfants : abattement de 100 000 € par enfant et par parent. Petits-enfants : 1 594 € (sauf representation). Freres et sœurs : 15 932 €. Neveux et nieces : 7 967 €. Autres heritiers : 1 594 €.

Bareme progressif en ligne directe

Apres abattement, les droits suivent un bareme progressif. Jusqu'a 8 072 € : 5%. De 8 072 € a 12 109 € : 10%. De 12 109 € a 15 932 € : 15%. De 15 932 € a 552 324 € : 20%. De 552 324 € a 902 838 € : 30%. De 902 838 € a 1 805 677 € : 40%. Au-dela : 45%.

Cas particuliers et exonerations

Les transmissions entre freres et sœurs beneficient sous conditions d'une exoneration totale (cohabitation 5 ans, celibat, age > 50 ans ou infirmite). Les biens classes monuments historiques peuvent etre exoneres. La donation-partage faite avant le deces permet d'optimiser fortement la transmission (voir notre guide donation d'un bien immobilier).

Strategies d'optimisation

Le demembrement de propriete permet de transmettre la nue-propriete tout en conservant l'usufruit, ce qui reduit l'assiette taxable. Les donations faites tous les 15 ans permettent de cumuler les abattements de 100 000 € par enfant. L'assurance-vie reste un outil complementaire efficace pour transmettre hors succession.