Usufruit et nue-propriete
Demembrement du droit de propriete : l'usufruitier utilise le bien et percoit les revenus, le nu-proprietaire conserve la propriete future.
L'usufruit et la nue-propriete resultent du demembrement du droit de propriete. La pleine propriete d'un bien immobilier se divise en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriete (droit de disposer du bien, qui redeviendra pleine propriete au deces de l'usufruitier).
La valeur fiscale de chaque droit depend de l'age de l'usufruitier (article 669 CGI). Avant 21 ans, l'usufruit vaut 90% de la pleine propriete ; entre 51 et 60 ans, 50% ; au-dela de 91 ans, 10%. La nue-propriete represente le complement.
Le demembrement est largement utilise pour optimiser la transmission : donner la nue-propriete tout en conservant l'usufruit reduit l'assiette taxable et permet a l'usufruitier de continuer a habiter ou louer le bien. Voir notre guide donation d'un bien immobilier pour les strategies pratiques.