Calcul du rendement locatif : brut, net, net-net

Le rendement locatif mesure la rentabilite d'un investissement immobilier locatif. Il se calcule a trois niveaux de precision croissante : brut, net, net-net. Chaque niveau est plus juste mais demande plus d'informations. Pour comparer plusieurs biens visibles dans les transactions DVF, le brut suffit. Pour decider d'un investissement reel, le net-net est indispensable.

Cette analyse est complementaire au calcul de la valeur venale du bien : la valeur venale evalue ce que vaut le bien aujourd'hui, le rendement locatif evalue ce qu'il rapporte demain.

Rendement brut : la formule de base

Formule : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100

Exemple : un appartement achete 200 000 € loue 1 000 € par mois. Loyer annuel = 12 000 €. Rendement brut = 12 000 / 200 000 = 6%.

Valeurs de reference : 3-5% en zone tendue (Paris, grandes metropoles), 5-8% en grandes villes de province, 8-12% en zones rurales ou petites villes. Un brut superieur a 12% signale generalement un bien a risque (localisation difficile, gros travaux a prevoir).

Rendement net : charges deduites

Formule : (loyer annuel - charges - taxe fonciere - assurances - vacance) / prix d'achat (avec frais) × 100

Sur le meme exemple : 12 000 € de loyer, 1 200 € de charges non recuperables, 1 500 € de taxe fonciere, 300 € d'assurance PNO, 1 mois de vacance locative (1 000 €). Charges totales = 4 000 €. Loyer net = 8 000 €. Prix avec frais d'acquisition = 215 000 €. Rendement net = 8 000 / 215 000 = 3,7%.

Rendement net-net : impots compris

Formule : loyer net apres impots / prix d'achat (avec frais) × 100

Pour un investisseur en TMI 30% en location nue : prelevements sociaux (17,2%) + IR sur les revenus fonciers nets. Le rendement net-net peut tomber a 2-2,5% sur le meme exemple. C'est ce chiffre qui compte pour comparer un investissement immobilier a un placement financier.

Comparer avec le ratio prix-loyer

Une autre lecture est le ratio prix-loyer, qui exprime combien d'annees de loyer brut couvrent le prix d'achat. Sur l'exemple : 200 000 / 12 000 = 16,7 ans. Cette metrique est plus parlante pour comparer rapidement plusieurs biens.