Prix au m² par ville : comment le calculer correctement
Calculer le prix au m² d'une commune demande une methodologie rigoureuse : mediane plutot que moyenne, echantillon minimum, segmentation par type de bien.
Le prix au m² d'une ville est l'indicateur le plus consulte pour situer rapidement un marche local. Mais selon la methodologie utilisee, le meme jeu de transactions DVF peut donner des chiffres tres differents. Voici les regles pour un calcul rigoureux.
La mediane des prix au m² publiee par MandatPro suit une methodologie stricte : transactions des 24 derniers mois, echantillon minimum de 30 ventes, segmentation par type de bien, mediane plutot que moyenne. Resultat : une fourchette stable et representative.
Mediane vs moyenne
Sur un echantillon de transactions, la mediane est la valeur centrale (50% des biens vendus en dessous, 50% au-dessus). La moyenne est la somme divisee par le nombre. Sur un marche immobilier, la moyenne est tres sensible aux outliers : un hotel particulier vendu 5 millions tire la moyenne de toute la commune vers le haut, mais ne deplace pas la mediane.
La regle : pour un prix au m² par ville, toujours privilegier la mediane. La moyenne n'a de sens que sur des echantillons tres homogenes (par exemple un seul programme neuf).
Echantillon minimum (n)
En dessous de 30 transactions, le calcul devient statistiquement fragile : un ou deux outliers suffisent a fausser la mediane. Sur les petites communes (moins de 5 000 habitants), il est souvent necessaire d'elargir la fenetre temporelle a 36 ou 48 mois, ou d'agreger avec les communes limitrophes.
Segmenter par type de bien
Le prix au m² d'une maison et celui d'un appartement n'ont rien de comparable. Sur la meme commune, l'ecart peut atteindre 20 a 40%. Toujours calculer un prix au m² par typologie : maison individuelle, appartement T1-T2, T3-T4, T5+. C'est la regle du ratio prix-loyer et de la plupart des indicateurs de marche.
Periode de reference
Sur un marche stable, 24 mois est une bonne periode. Sur un marche en mouvement (hausse ou baisse > 5% par an), reduire a 12 mois pour eviter de melanger des regimes de prix differents. Les valeurs venales calculees doivent toujours preciser la periode retenue.
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