Exoneration plus-value residence principale : conditions et cas particuliers

L'exoneration de la plus-value immobiliere sur la residence principale est l'une des dispositions fiscales les plus favorables du droit francais. Elle est definie par l'article 150 U II 1° du CGI et s'applique de maniere automatique a la vente.

Pour beneficier de cette exoneration totale, le bien doit constituer la residence principale du vendeur au jour de la vente. Plus precisement, le logement doit etre habite de maniere effective et habituelle pendant la majeure partie de l'annee. La domiciliation fiscale et l'adresse declaree aux services fiscaux servent generalement de preuve.

Le delai raisonnable de mise en vente

Si le proprietaire a quitte le logement avant la vente, l'administration admet un delai raisonnable entre le demenagement et la cession : generalement 12 mois maximum, sous reserve que le bien ait ete mis en vente immediatement et qu'aucune mise en location n'ait eu lieu entre temps. Au-dela, l'exoneration peut etre remise en cause.

Cas particuliers favorables

Plusieurs situations beneficient de regles assouplies. En cas de divorce ou separation, l'ex-conjoint qui a quitte le domicile conjugal conserve le benefice de l'exoneration meme sur sa quote-part. En cas d'entree en EHPAD ou maison de retraite, l'exoneration est maintenue si la vente intervient dans les 2 ans, sous conditions de revenus. En cas de deces, les heritiers ne beneficient pas de l'exoneration sauf si la vente intervient tres rapidement.

Pieges a eviter

Plusieurs situations excluent l'exoneration. Une residence secondaire ne beneficie d'aucune exoneration, meme detenue depuis longtemps. Les locaux a usage mixte (habitation + professionnel) sont exoneres uniquement sur la part habitation. Les biens loues, meme brievement, perdent le statut de residence principale. Pour les ventes complexes, consulter un notaire reste indispensable.